IMMOBILIER LOCATIF – Les incitations fiscales

L’investissement locatif dans le neuf comme dans l’ancien est favorisé par les pouvoirs publics. Les dispositifs Robien recentré, Borloo populaire, Scellier ont été utilisés durant plusieurs années pour développer l’investissement immobilier locatif neuf. Le dispositif Duflot crée en 2013 a été remplacé par le dispositif Pinel en 2014. Ce dernier donne le choix aux investisseurs de s’engager à louer pour six, neuf ou douze ans, en contrepartie d’avantages fiscaux proportionnels. Il permet en outre de louer à un ascendant ou un descendant sous certaines conditions.

L’avantage fiscal Pinel : le contribuable investisseur doit s’engager à louer nu le logement qui doit constituer la résidence principale du locataire. La durée d’engagement de location n’est plus uniformément fixée à 9 ans mais peut être de 6 ans (12% de réduction d’impôt), 9 ans (18% de réduction d’impôt) et de 12 ans (21% de réduction d’impôt).

La réduction est alors imputée de façon linéaire sur l’impôt des six, neuf ou douze années à compter de la date d ‘achèvement du logement ou de son acquisition sur elle est postérieure. La réduction est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite d’un double plafond ; un plafond au m² de surface habitable fixé à 5 500€ et un plafond global du prix de revient fixé à 300 000€ par contribuable pour une même année d’imposition. Depuis le 01/01/2015 le logement peut être loué à des descendants ou à des ascendants à condition que les plafonds de loyers et de ressources soient respectés.

La réduction d’impôt n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions. Dans le cadre d’un investissement Pinel le loyer pratiqué doit être inférieur à un plafond fixé administrativement, théoriquement inférieur à celui du marché locatif.

« INVESTIR EN PINEL »

implique de respecter un certain nombre d’obligations 

  • L’appartement doit être loué nu pendant une durée minimale de 6 ans par l’investisseur
  • Le bien immobilier doit être loué dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble
  • Le locataire doit obligatoirement utiliser l’appartement comme résidence principale
  • Le montant du loyer ne doit pas dépasser le plafond de la loi fixé par décret
  • Le bail doit respecter les plafonds de ressources du locataire fixés par décret
  • La réduction sera au maximum calculée sur une base de 300 000€/an
  • Un plafond de 5 500€ par m² de surface habitable est retenu quelle que soit la localisation du logement
  • La réduction d’impôt doit être prise en compte dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000€ / an depuis 2013
  • Impossibilité de démembrer le logement et d’acheter plus de 2 logements éligibles par an.

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